相続不動産の売却

相続人ご本人がすでに不動産を所有していたり相続財産の不動産が遠方な場合など、相続した不動産の売却を検討するケースもあるかと思います。売却する場合はどういったことが必要なのかを確認していきましょう。

売却する際に相続登記は必須

相続不動産をすぐに売却したい場合、最終的に買主へ名義変更をするのだから相続人への名義変更（相続登記）はいらないのではないか、と考える方もいると思います。しかしながら、売却を予定していたとしても相続登記は必ず必要です。実務的には、相続人名義に変更しなければ売買契約自体が難しいと言えるでしょう。

不動産の名義変更をする場合、登録免許税という税金が発生します。税率は異なりますが、相続登記をする場合にも売買に伴う名義変更をする場合にも登録免許税が課せられます。
売買の登録免許税は買主が費用負担することがほとんどですのでそこまで心配は不要ですが、手続き自体は双方が協力して行う必要がありますのでしっかり把握はしておきましょう。

売却時に発生する税金

不動産を売却する場合いくつかの税金が発生します。

• 登録免許税
  不動産の名義変更をする際に必要。法務局へ登記申請する際に納付します。
• 印紙税
  売買契約を締結する際に必要。印紙を購入することで納付します。
• 譲渡所得税
  不動産を売却することで利益が出た場合にのみ課せられます。特段利益がない場合には税金は発生しません。譲渡所得税は確定申告をして納税をします。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は下記のように計算します。
譲渡所得税 = 売却価格 －（購入価格 ＋ ※購入時の経費 ＋※売却時の経費）

購入時の経費とは

• 仲介手数料
• 登録免許税
• 登記手数料（司法書士への報酬等）
• 不動産取得税　など

売却時の経費とは

• 仲介手数料
• 売却するにあたり必要な広告費　など

不動産の売却時期

不動産を売却した場合には、売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡益（譲渡所得）に対して譲渡所得税が課税されます。広島在住の被相続人が古くから所有している不動産の場合、譲渡所得税の課税対象となるケースが多くなります。譲渡所得税がかかる場合には、確定申告して納税を行わなければなりません。

相続税のかかるケースでは、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡益を抑えて節税することができます。相続した不動産を売却するなら、相続開始から3年10か月以内にするとメリットになることがあります。

相続登記の期限はありませんが、相続登記をしないまま放置しておくと、売却などのため登記する必要性が生じたとき、スムーズに手続きできなくなってしまう可能性があります。相続した不動産を保有する場合も売却する場合も、できるだけ速やかに相続登記をすませるようにしましょう。

広島市近隣で不動産を相続する場合の相続登記の手続きのご依頼や不動産の売却についてご検討・お困りの方は、広島相続遺言まちかど相談室へお問合せください。初回は無料でご相談をお受けいたします。